Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde İmar Engelleri Nedeniyle İnşaat Süresinin Uzaması
Giriş
Bu yazımızda Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde, sözleşmenin imzalandığı sırada inşaatın yapılacağı arsada mevcut bulunan hukuki imkansızlığın sözleşmeye etki ve sonuçları incelenmiştir.
(İmar engeli özelinde inceleme yapılmıştır.)
İmar Engeli Bulunan Bir Taşınmazı Konu Alan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri
İmar engeli: Bir taşınmazın niteliği nedeniyle hukuk düzenince üzerinde inşaat yapılamaması durumunda ortaya çıkan ifayı engelleyen bir kavramdır. İmar engeli bulunan yahut imar engeli ile karşılaşılan bir taşınmazın üzerinde inşaat yapılması yahut inşaata devam edilmesi ise hukuken mümkün değildir. Dolayısıyla imar engeli, hukuki imkansızlık meydana getiren bir olgudur.
İşte bu imkansızlığın sözleşmenin kurulduğu sırada mevcut bulunması 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 27. maddesinin 1. fıkrası uyarınca kesin hükümsüzdür. Kanun koyucu maddede bir sözleşmenin imzalandığı anda sözleşmede yer alan asli edimlerden birinin ifasının imkansız olması durumunda sözleşmenin geçersiz olduğunu açıkça ortaya koymaktadır.
Nitekim, benzer yönde tespitler içeren Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin, 2015/8327 Esas, 2015/8562 Karar, 29.12.2015 Tarihli ilamında (Ek-1);
"...taraflar arasında sözleşmenin imzalandığı 20.12.2005 tarihinde taşınmazın bulunduğu yerin zeytinli tarla vasfında olduğu, imar mevzuatına göre bu nitelikte bir taşınmaza gerek yapılaşma oranı, gerekse kapalı bina alanı itibariyle imzalanan sözleşmeye göre inşaat yapmanın hukuken mümkün olmadığı, sözleşmenin kuruluşu anındaki objektif nitelikli hukuki imkansızlığın dava tarihine kadar dahi ortadan kalkmadığı anlaşıldığından, sözleşmenin geçersiz olduğu ve geçersiz sözleşmenin feshi istenemeyeceğinden sözleşmenin geçersizliğinin tespitine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle, davanın kabulü ile ... Noterliğinin 20/12/2005 tarih ve 24864 yevmiye nolu Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin geçersizliğinin tespitine karar verilmiştir. "
şeklinde ortaya koymuş olduğu tespitlerde göstermektedir ki imar mevzuatına göre taşınmaz üzerinde yapılaşma mümkün değilse bu objektif nitelikli hukuki bir imkansızlık ihtiva edecektir. Bu gibi durumda sözleşmenin feshi istenemeyecek ancak geçersizliğinin tespiti talep edilebilecektir.
İmar Engelinin Geçici Nitelikte Bir İfa İmkansızlığı Olduğu Olgusu
Genel kural işbu şekilde meydana getirilmiş olan sözleşmelerin kesin hükümsüz olduğu yönündedir. Ancak imar engeli aslında objektif nitelikli hukuki imkansızlık olmasının yanında geçici bir imkansızlık ihtiva eder. İşte bu geçici mahiyet ile ahde vefa ilkesi bir araya getirildiğinde Türk hukuk uygulaması işbu sözleşmeleri ayakta tutma yoluna gitmiş her benzer nitelikte ki uyuşmazlıkta irdelenmek üzere bir takım ilke ve esaslar meydana getirmiştir.
Bu ilke ve esaslar;
-İmkansızlığın geçici/düzelebilir olup olmadığı,
-Davanın açıldığı tarihe kadar imkansızlığın ortadan kalkıp kalkmamış olduğu
-Edimin ifasına başlanılıp başlanılmadığı
-Akde tahammül süresi/katlanılabilirlik kriteri (imkansızlığın ne kadar sürdüğü, bu sürenin somut olayda katlanılabilir kabul edilip edilemeyeceği
Nitekim tüm bu hususları kapsar nitelikte Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun, 2010/15-193 Esas, 2010/235 Karar, 28.04.2010 Tarihli ilamında (Ek-2);
"Şüphesiz geçici imkânsızlığın varlığı, beraberinde tarafların bu sözleşmeyle ne kadar süre bağlı kalacakları sorununu getirir. Bu konudaki kural ahde vefa=söze sadakat ilkesi gereği tarafların sözleşmeyle bağlı tutulmasıdır. Ancak bazı özel durumlar vardır ki, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak hem onların ekonomik özgürlüklerini engeller, hem de bir başkası ile sözleşme yapma fırsatını ortadan kaldırır. Uygulamada, geçici imkânsızlık halinde tarafların o sözleşmeyle bağlı tutulma süresine akde tahammül süresi denilmektedir. Bu sürenin gerçekleşip gerçekleşmediğini de her somut olaya göre ve onun çerçevesinde değerlendirmek gerekir. Kadastro parseli olan bir taşınmazın, imara açık hale getirilmesi iş ve işlemlerinin zamana bağlı olarak yapılabileceği bilinen bir gerçektir. Zira bu durum sadece tarafların arzu etmeleri ile gerçekleşmez. Somut olayda; Ankara Büyükşehir ve Yenimahalle Belediye Başkanlığı yazılarından bölgede nazım imar planı ve 1/5000 lik planların yapıldığı belediye meclisince 26.09.2003 tarihinde onandığı imarın uygulama aşamasına getirildiği görülmektedir. Bu yazılardan da anlaşılacağı üzere, taşınmazın imarlı hale getirilmesi çalışmaları 2003 yılında başlamış, akdin icrası için geçen süre boşa geçmemiş, yapılması zamana bağlı pek çok aşama geçirilmiş, davacı arsa sahipleri imarın uygulama aşamasına geldiği bir sırada fesih bildiriminde bulunmuş, kaldı ki, yukarda belirtildiği gibi iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmenin feshinde BK. md. 106`da aranan mehil koşuluna uyulmamıştır."
Benzer nitelikte, Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 2018/ 828 Esas, 2018 / 2740 Karar, 27.06.2018 Tarihli İlamı (Ek-3);
"Sözleşme kurulurken mevcut olan imkansızlığın, geçici imkansızlık niteliğinde olması yani imkansızlığın ortadan kalkabilecek nitelikte olması halinde, tarafların bu sözleşmeyle ne kadar süre bağlı kalacakları sorunu ortaya çıkar. Bu konudaki kural "ahde vefa, söze sadakat" ilkesi gereği tarafların sözleşmeyle bağlı tutulmasıdır. Ancak bazı özel durumlar vardır ki, tarafları o sözleşmeyle bağlı saymak hem onların ekonomik özgürlüklerini engeller, hem de bir başkası ile sözleşme yapma fırsatını ortadan kaldırır. Uygulamada, geçici imkansızlık halinde tarafların o sözleşmeyle bağlı tutulma süresine "akde tahammül süresi" denilmektedir. Bu sürenin gerçekleşip gerçekleşmediğini de her somut olaya göre ve onun çerçevesinde değerlendirmek gerekir."
Sonuç
İşbu açıklamalarımız ve Türk Hukuk uygulaması kararları karşısında sözleşme öncesi tezahür etmiş bulunan objektif nitelikli ifa imkansızlığı eğer düzelebilir bir niteliğe sahipse ve yukarıda ki diğer şartları sağlıyorsa artık bunun bir geçersizlik/kesin hükümsüzlük nedeni olarak değil sözleşmesel süreleri kendiliğinden uzatan ve taraflara kusur yüklenemeyecek nitelikte bir ifa engeli olarak değerlendirilmesi gerekmektedir.
UYARI VE HATIRLATMA - SORUMSUZLUK BEYANI
Web sitemizde yer alan bu ve benzeri bilgiler öneri, tavsiye veya hukuki mütalaa değildir. Yazarımız veya büromuz bu sitede yer alan çözümlere, bilgilere, metinlere veya yayınlara dayanılmasından, kullanılmasından hareketle zarara uğranmasından dolayı sorumluluk kabul etmez. Hukuki bilgilendirme yazılarımızın izinsiz kullanılması, kopyalanması ve çoğaltılması halinde tüm yasal haklarımız saklıdır.
Av. Mehmet Serhat TERCAN
Kat karşılığı inşaat sözleşemelerinde imar engelleri, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde süre uzaması, kat karşılığı inşaat avukatı
