KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NEDİR?
"Kat karşılığı inşaat sözleşmesi" bir diğer deyişle "arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi" bir müteahhit ile arsa sahibi veya sahipleri arasında akdedilen sözleşmedir.
İşbu sözleşme ile arsa sahibi bir müteahhitle anlaşmakta ve sahibi bulunduğu arsasında meydana getirilecek olan inşaat karşılığı arsa payını yahut müteahhitin inşa edeceği bağımsız bölümlerin bir kısmını işbu inşai faaliyete karşılık olarak müteaahhite devretmeyi taahhüt ettiği karşılıklı bir akittir. Müteahhitte arsa sahibinin arsasına anlaşılan şekilde yapı inşa etmeyi ve karşılığını arsa payı, bağımsız bölüm olarak almayı kabul ve taahhüt etmektedir. Bu hali ile kısaca kazan kazan mantığı ile hareket eden taraflar ekonomik anlamda karşılıklı bir kazanç ilişkisi içerisine girmektedirler.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği Nedir?
Kat Karşılığı İnşaat sözleşmeleri kanunda düzenlenmiş sözleşmelerden olmamakla tipik sözleşmeler olarak adlandırılamamaktadır. Ancak bu noktada yargı içtihatları ile adeta bir tipikliğe kavuşmuş olan bu atipik sözleşme türüne yönelik bir içtihat birliği olduğundan söz edilebilir. Kat Karşılığı İnşaat sözleşmeleri aynı zamanda karma sözleşme niteliğine sahiptir. Uygulamada yapılan sözleşmelere baktığımızda sözleşmelerin içerisinde gayrimenkul devir vaadi, eser, vekalet sözleşmelerine ilişkin edimleri içerdiği edimlerin bazı hallerde iç içe geçtiği bir karma sözleşme modelinden söz edilebilmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Şekil Şartı Nedir?
Türk Borçlar Kanunun 12. maddesi gereğince;
“Sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe, hiçbir şekle bağlı değildir.”
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine özgü herhangi bir şekil şartı atipik sözleşme olması dolayısıyla kanunen açık bir şekilde öngörülmüş değildir. Ancak işin doğası gereği sözleşme taşınmaz mülkiyetini devir taahhüdü içereceğinden Türk Medeni Kanunun 706. Maddesinde yer alan;
“Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.”
Şeklindeki düzenleme uyarınca Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin düzenleme şeklinde yani resmi şekilde akdedilmiş olmaları geçerlilik koşulu olarak kabul edilmektedir. Yani noterlikte düzenleme şeklinde hazırlanmış olması gerekmektedir.
Noterde düzenlenmeyen kat karşılığı Sözleşme geçersiz midir?
Yukarıda da izah edildiği üzere Kat Karşılığı inşaat sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için noterde düzenleme şeklinde akdedilmiş olması gerekmektedir. Ancak bu kuralın istisnaları da bulunmaktadır. Somut olayın durumuna göre sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülmesinin hakkın kötüye kullanılması teşkil edeceği haller ile ifanın düzeltici etkisinin söz konusu olduğu vakıalarda sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılmadığından bahisle sözleşmenin geçersizliği öne sürülemez.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Aşamaları
-Sözleşme öncesi dürüst davranma borcu
Taraflar sözleşme öncesi görüşmelerde dürüst davranmakla karşısındakini yanıltmamakla özellikle müteahhit, basiretli bir tacir olarak davranmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük tarafların ilk temasından sözleşmenin akdedilmesi aşamasına kadar sürmektedir. Sözleşme sonrasında ise sözleşme hükümleri sürecin anayasası halini almaktadır.
-Proje Müzakeresi
Edimin yerine getirilmesi hedeflenen arsa üzerinde inşa edilecek yapının cinsini, projesini, inşaatta kullanılacak malzemeleri ve diğer ayrıntıların müzakere edildiği, sürecin sağlıklı yürütülmesi için arsa sahibinin müteahhite gerekli dökümanları vermesi ve müteahhitin de basiretli bir tacir olarak belediye ve mevzuat dairesinde inşa edebileceği projeyi arsa sahiplerine sunması gereken aşamadır.
-İlave yapı, İmar mevzuat değişiklikleri ön görülmelidir.
Projede ileride yapılabilecek olan değişiklikler, ek maliyetler de genellikle sözleşme kapsamında belirlenmek üzere müzakere edilmelidir. Mevzuat değişikliği gibi kazanılmış hak oluşturmayacak etkide değişiklikler halinde sözleşmede çıkış yolları belirlenmiş olmalıdır.
-Müteahhite devrolunacak arsa payı yahut bağımsız bölümlerin aşamalandırılması
Burada yapılmak istenen kat karşılığı inşaat sözleşmesinin türüne göre farklı tercihler söz konusu olabilmektedir. Ancak bu aşamada dikkat edilmesi gereken nokta hiçbir tarafın hak kaybına uğramayacağı şekilde adil bir devir şekli ve aşaması kararlaştırılmasıdır.
-İpotekli/Şerhli olarak sözleşmenin imzalanması ile birlikte müteahhite devir sonrasında müteahhit tarafından arsa sahiplerine teslim.
-İnşaat seviyesine bağlı olarak müteahhite aşamalı devir.
-Müteahhite isabet eden dairelerde bulunan şerhin aşamalı kaldırılması
Gibi çok farklı ve çeşitli modeller kararlaştırılabilir. Önemli olan bu kararlaştırmada hukuki güvenliğin tam olarak sağlanmış olmasının teminidir. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin tapuya şerh edilmiş olması, ipotek, teminat mektubu gibi çözümlerin taraflarca uygulamada tercih edildiği görülmektedir.
-Ödeme yükümlülüklerinin ve risk sorumluluklarının açıkça belirlenmesi
İnşaat aşamalarında meydana gelebilecek risklerden sorumluluğun net olarak belirlenmesi ve ödeme yükümlülüklerinin detaylı olarak kararlaştırılmış olması gerekmektedir. Zira bazı kararlaştırılmayan ödemelerin arsa sahiplerine, bazılarının müteahhite isabet edeceği yönünde beklenmeyen bir yargı kararı ile karşılaşılabilmektedir.
-Teslim şekillerinin kararlaştırılması
Arsanın teslim yükümlülüğü arsa sahiplerinin üzerindedir. Bu yükümlülüğün ne surette ve şekilde gerçekleştirileceği sözleşmede kararlaştırılmış olmalıdır. Aynı şekilde müteahhit tarafından tamamlanan bağımsız bölümlerin teslimi de yine kararlaştırılmalıdır.
-Taşeron alt taşeron kullanma yetkisi ve kapsamı
Müteahhitin inşaatın hangi aşamalarında taşeron veya alt taşeron kullanabileceği yahut bizzat edimi ifa yükümlülüğü olup olmayacağı kararlaştırılması gereken önemli etmenlerdendir.
-Gecikme hali ve sözleşmenin tasfiyesinin kararlaştırılması
Sözleşmede verilen taahhütlere uyulmaması yahut sözleşme sürelerine riayet edilmemesi halinde riayet etmeyen taraf karşı tarafı zarara uğratacaktır. Sözleşmede buna yönelik bir kararlaştırma yapılması halinde
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Geçerlilik Şartları Nelerdir?
Sözleşmenin taraflarının fiil ehliyetine sahip olması başlıca şartlardandır. Bu anlamda kısıtlıların kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdetmesi ancak vasilerinin rızası ve vesayet makamı onayı ile mümkündür.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin konusu imkansız olmamalıdır. Sözleşmede vaat edilen edimin imar mevzuatına aykırı olmaması gerekmektedir. İnşaatın yapılacağı arsanın, imarının olması gerekmekte olup bu vasfa sahip olmayan bir arsa üzerinde yapılmış olan Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde durum tartışmalı olmakla beraber düzelebilir imkansızlık ile imkansızlık arasındaki farka göre bir yol izlenmesi gerekmektedir. Bu konudaki görüşlerimiz için “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde İmar Engelleri Nedeniyle İnşaat Süresinin Uzaması”başlıklı makalemizden ulaşabilirsiniz.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Sona Ermesi
Arzu edilen sona erme nedeni işin gereği gibi ifası ile sözleşmenin kendiliğinden sona ermesidir. Ancak gereği gibi ifa edilmeme hallerinde sözleşmenin feshi, sözleşmeden dönme, ifa ikamesi, tazminat, cezai şart gibi yöntemler gündeme gelmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat sözleşmelerinin feshi için dava açmak gerekmektedir. Tek taraflı fesih teorik olarak kabul edilebilir bir fesih yöntemi değildir. Ancak irade uyuşmasının her iki taraf açısından da fesih olarak kabul edilmesi halinde sözleşmenin feshinden ve tasfiyesinden söz edilebilecektir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinden Kaynaklı Davalarda Görevli Mahkeme
Kat Karşılığı İnşaat sözleşmelerine ilişkin davalar Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülmektedir.
Büromuz Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerine Yönelik Hizmetleri
Büromuz kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması, takibi, denetimi ve hazırlanmış olarak sunulan kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin analiz ve risk incelenmesi konularında hizmet vermekte olup “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri Danışmanlığı Risk Analiz Hizmeti” vermektedir. Sözleşme hazırlanması ve sözleşme öncesi görüşme ve müzakerelerin yürütülmesi ile sözleşme sonrası oluşan uyuşmazlıkların çözümü ve eksiklikleri tespiti konusunda alanında uzman çözüm ortağı mühendis, mimar ve Avukatları ile müvekkillerine hizmet vermeye devam etmektedir.
Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine İlişkin Yargı Kararları
İşi Yarım Bırakan Müteahhitin Arsa Sahiplerinden Talep Hakkının Ölçüsüne Yönelik
Yargıtay 14. HUKUK DAİRESİ Esas:1999-3811 Karar:1999-4346 Karar Tarihi:10.06.1999
ÖZET: Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenici kendisine düşen edimleri yerine getirdiği takdirde sözleşmeye göre inşaatı da bitirir ise arsa sahibinden edimlerini isteyebilir. Kendisi istemez ise daire sattığı kişiler isteyebilir. Bu sebeple; öncelikle arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan inşaat sözleşmesine göre yüklenicinin inşaatı bitirmeyip savsaklaması üzerine arsa sahibinin hangi aşamada işe el koyup inşaata devamla, bitirdiği hususunda bir tespit yaptırarak işe devam ettiğini savunmadığına göre; arsa sahibi veya yüklenici tarafından inşaat hangi seviyede iken kaldığı yerden inşaata devam edildiğinin saptanması; yüklenicinin yüzde olarak binanın yapımına ne kadar katkısı olduğu hususundaki bu edimlerinin oranı tespit edilip inşaat sözleşmesindeki diğer yönler de gözönüne alınarak varılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekir.
(818 S. K. m. 355)
Dava: Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 18.6.1997 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, terditli olarak tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; tapu iptali ve tescil talebinin reddine, tazminat talebinin kabulüne dair verilen 25.12.1998 günlü hükmün Yargıtay'ca incelenmesi davacı ile davalı arsa sahibi vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:
Karar: Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciden daire alan davacı, binanın inşaatının bitirilmesinden dolayı satın aldığı bağımsız bölümün adına tescilini istemiştir.
Arsa sahibi, yükleniciye önce kapsamlı bir vekaletname vermiş, sonradan yüklenicinin daire satışına dair verilen yetkisi arsa sahibi tarafından onun vekaletten azledilmesi suretiyle geri alınmış fakat inşaatı yapma yetkisi elinden alınmamıştır. Yüklenici inşaat sözleşmesine dayanarak inşaata devam ederken bu kez vekaletten azlinden sonra nizalı taşınmazı davacıya satış vaadiyle satmayı taahhüt etmiştir. Bundan sonra inşaata arsa sahibi devam etmiş ve bitirdiğini savunmuştur.
Davacının iddiası, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki inşaatın yarım bırakılması ve devamı ile ilgili işlerde "danışık" olduğu, gerçekte yüklenicinin de inşaatı yaptığı ve yapmaya devam ettiği şeklindedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenici kendisine düşen edimleri yerine getirdiği takdirde sözleşmeye göre inşaatı da bitirir ise arsa sahibinden edimlerini isteyebilir. Kendisi istemez ise daire sattığı kişiler isteyebilir. Bu sebeple; öncelikle arsa sahibi ile yüklenici arasında yapılan inşaat sözleşmesine göre yüklenicinin inşaatı bitirmeyip savsaklaması üzerine arsa sahibinin hangi aşamada işe el koyup inşaata devamla, bitirdiği hususunda bir tespit yaptırarak işe devam ettiğini savunmadığına göre; arsa sahibi veya yüklenici tarafından inşaat hangi seviyede iken kaldığı yerden inşaata devam edildiğinin saptanması; yüklenicinin yüzde olarak binanın yapımına ne kadar katkısı olduğu hususundaki bu edimlerinin oranı tespit edilip inşaat sözleşmesindeki diğer yönler de gözönüne alınarak varılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken noksan inceleme ile yazılı şekilde hüküm tesisi, Kabule göre de; arsa sahibi aleyhine açılan davanın reddine karar verildiği halde; bu tür ayın davalarında Avukatlık Asgari ücret Tarifelerine göre nisbi vekalet ücretine karar vermek gerekirken, maktu vekalet ücretine hükmedilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle; temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde yatırana iadesine, 10.06.1999 tarihinde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
İnşa Engelinin İnşaat Süresine Eklenerek Tazminat Başlangıç Süresinin Hesaplanmasına Dair Karar
T.C. Yargıtay 15.HUKUK DAİRESİ Esas:2005-3319 Karar:2005-6986 Karar Tarihi:21.12.2005
ÖZET: İnşaat yapılacak parsellerden birinde belediyeye ait olan hissenin alınması ancak 6.2.1996 tarihli encümen kararı ile gerçekleşmiş, davalı da bundan sonra 20.5.1996 tarihinde inşaat ruhsatını alabilmiştir. Davalı yükleniciden ruhsatsız inşaat yapımına başlaması istenemeyeceğinden ve bu husus kamu düzenine ilişkin olduğundan sözleşme tarihinden belediye hissesinin alındığı tarihe kadar geçen 4 aylık sürenin mücbir sebep olarak kabulü ve işin ifa süresine eklenmesi ile inşaatın bitmesi gereken tarihi ile iskan ruhsatının alındığı tarihe kadar geçen süre için kira tazminatına hükmedilmesi gerekir.
T.C. Yargıtay 15.HUKUK DAİRESİ Esas:2005-3319 Karar:2005-6986 Karar Tarihi:21.12.2005
(818 S. K. m. 355) (1086 S. K. m. 440)
Dava: Davacı-k. Davalılar 1- Münir Daldal 2- Cevahir İsmet Ersöz 3- Münir Mehmet Daldal ile davalı-k. davacı Yertaş Müh. Taah. A.Ş. arasındaki davadan dolayı Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesince verilen 15.10.2003 gün ve 1998/843-2003/414 sayılı hükmü bozan Dairemizin 1.12.2004 gün ve 2004/2001-6172 sayılı ilamı aleyhinde davacı-k. davalılar vekili tarafından karar düzeltilmesi isteğinde bulunulmuş ve karar düzeltme dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:
Karar: 1-Dosyadaki yazılara, mahkeme kararında belirtilip Yargıtay ilamında benimsenen gerektirici nedenlere göre davacı-k. davalıların HUMK.nun 440. maddesinde sayılan nedenlerden hiçbirisine uymayan sair karar düzeltme istemlerinin reddi gerekmiştir.
2- Davacı arsa sahibi Münir Daldal ile dava dışı arsa sahipleri ve davalı yüklenici arasında düzenlenen 13.10.1995 tarihli düzenleme kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca inşaatın sözleşme tarihinden itibaren 24 ay zarfında yani 13.10.1997 tarihinde bitirilip teslim edilmesi gerekmektedir. Dava dışı diğer arsa sahipleriyle yüklenici arasında 12.12.1995 tarihinde düzenlenen ve Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 1999/29 Esas sayılı davasına konu olan sözleşmenin koşulları farklı olduğundan bu dava yönünden emsal olarak kabul edilmesi ve sürenin inşaat ruhsatının alındığı 20.5.1996 tarihinden başlatılması suretiyle 24 aylık ifa süresinin 20.5.1998 tarihinde sona ereceğinin kabul edilmesi doğru olmamıştır. Kesinleşen davaya konu olan sözleşmeye göre inşaat süresi 20 aydır ve süre arsanın boş olarak teslimi tarihinden itibaren başlamaktadır. Elimizdeki davaya konu olan sözleşmede ise 24 aylık sürenin başlangıcı sözleşme tarihidir. Buna göre inşaatın 13.10.1997 tarihinde bitirilmesi gerekir. Ne var ki, inşaat yapılacak parsellerden 6 numaralı parselde belediyeye ait olan hissenin alınması ancak 6.2.1996 tarihli encümen kararı ile gerçekleşmiş, davalı da bundan sonra 20.5.1996 tarihinde inşaat ruhsatını alabilmiştir. Davalı yükleniciden ruhsatsız inşaat yapımına başlaması istenemeyeceğinden ve bu husus kamu düzenine ilişkin olduğundan sözleşme tarihinden belediye hissesinin alındığı tarihe kadar geçen 4 aylık sürenin mücbir sebep olarak kabulü ve işin ifa süresine eklenmesi ile inşaatın bitmesi gereken tarihin 13.2.1998 olduğunun kabulü ile iskan ruhsatının alındığı 16.7.1998 tarihine kadar geçen süre için kira tazminatına hükmedilmesi gerekir. Davacı arsa sahibi Münir Daldal kendisine ait bağımsız bölümleri 9.3.1998 tarihinde davacı üçüncü kişilere sattığından 13.2.1998 tarihi ile 9.3.1998 tarihi arasında geçen süre için davacı arsa sahibi Münir Daldal yararına, 9.3.1998 tarihinden 16.7.1998 iskan tarihine kadar ise davacı üçüncü kişiler yararına gecikme tazminatına hükmedilmesi gerekirken sözleşmenin III/h maddesindeki düzenlemenin cezai şarta ilişkin olduğunun belirtilmesi ve dayanağı sözleşme hükümleri farklı olan kesinleşmiş mahkeme kararına atıf yapılmak suretiyle 20.5.1998-16.7.1998 tarihleri arasındaki dönem için davacı üçüncü kişiler yararına tazminata hükmedilmesi gereğine değinen bozma ilamı zuhule müstenit olmakla 1. ve 2. bentleri tamamen ortadan kaldırılmak suretiyle yerel mahkeme kararının yukarıda yazılı gerekçe ile bozulması gerekmiştir.
Sonuç: Yukarıda 1. bentte yazılı nedenlerle davacı-k. davalıların diğer karar düzeltme istemlerinin reddine, 2. bent uyarınca Dairemizin 1.12.2004 gün 2004/2001 Esas, 2004/6172 Karar sayılı bozma ilamının 1. ve 2. bentlerinin tamamıyla ortadan kaldırılmasına, hükmün yukarıda yazılı nedenlerle davacı-k. davalılar yararına BOZULMASINA, ödedikleri karar düzeltme peşin harcının istek halinde karar düzeltme isteyen davacı-k. davalılara geri verilmesine, 21.12.2005 gününde oybirliği ile karar verildi. (¤¤)
İFA İKAMESİNE YÖNELİK YARGITAY KARARI
Yargıtay 6.HUKUK DAİRESİ 2022-3725, 2024-311, 23.01.2024
MAHKEMESİ : ... Bölge Adliye Mahkemesi 31. Hukuk Dairesi
Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İlk Derece Mahkemesince davanın esastan reddine karar verilmiştir.
Kararın davalı vekilince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekilince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I. DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında 28.12.2004 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, taşınmazın en geç 12.07.2007 tarihine kadar teslim edilmesi gerektiğini, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine göre yapılan imalatta sokağa bakan bahçe duvarının parsel sınırlarından içeride yapıldığı ciddi bir şekilde alan kaybı suretiyle müvekkilinin zararına sebebiyet verildiğini, 10.01.2018 tarihli noterden keşide edilen ihtarname ile davalı kooperatife durum bildirilerek alan kaybına sebebiyet verilmeyecek şekilde bahçe duvarlarının parsel sınırlarına çekilmesi aksi takdirde bundan doğan zararlar için kooperatif aleyhine dava açılacağının bildirildiğini, davalı kooperatifin ihtara rağmen, bahçe duvarlarına parsel sınırlarına çekmediğini, bu nedenlerle; ... İli, ... İlçesi, ... Mah. 43225 ada 2 parselde kayıtlı taşınmazın bahçe duvarlarının alan kaybına sebebiyet verilmeyecek şekilde parsel sınırlarına çekilmesi masrafı borçluya ait olmak üzere çekilmesi için edimin müvekkil tarafından ifasına izin verilmesi ile malzeme işçilik KDV dahil olmak üzere masraflarına karşılık şimdilik 15.000-TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesini talep etmiştir.
II. CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; açılan davada ödemeyi gerektirecek bir alacak borç ilişkisi mevcut olmadığını, davanın yersiz açıldığını, reddi gerektiğini, sorunun inşaat sırasında doğmuş olduğunu, iskan ruhsatı alırken davacının bilerek eksiksiz teslim aldığına dair belge imzaladığını, söz konusu yerden ... elektrik hatları geçmesi nedeniyle, ... elektrik izin verdiğinde müvekkil tarafından düzeltmenin yapıldığını, nam ve hesaba yapılan inşaat işi her türlü fiyat hilesine müsait olabileceğinden fiyat yönünden sorun olacağını, bu nedenlerle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile somut olayda, davalı yüklenicinin yapma borcu kapsamında kalan ve fen ile sanat kurulları dahilinde yapması gereken eserin, bilirkişi raporunda da tespit olunduğu üzere dava konusu edilen duvarın parsel sınırından daha içeride yapılmış olduğu, duvar dışında parsel sınır içerisinde kalan alan üzerinde mevcut kurum alt ... ve üst ... tesislerinin deplasesini taraflardan sadır olmadığı gibi söz konusu yapıların parsel dışarısına çıkarılmasının mümkün olmasına ve bu bedelden tarafların sorumlu olmamasına göre bu anlamda sözleşmenin tam ve gereği gibi ifa edilemediği, sözleşmenin geçersizliğini gerektirir objektif ifa imkansızlığı halinin değil, geçici ifa imkansızlığının mevcut olduğu, aynen ifaya uygun bir yapma borcunun mevcut oluşu, sözleşme gereği ifanın gerçekleşmesini isteme koşullarının geçici ifa imkansızlığı sonrası mümkün olduğu, eseri sözleşme gereği yapma ve teslim etme borcu kapsamında tam ve gereği gibi ifa etmeyen davalı yönünden davacının ifayı istemede dürüstlük kuralına aykırı davranmadığı, söz konusu dava dışı kurumların alt ... ve üst ... hizmetlerinin deplasesinin kurumlarca yapılması ve masrafına katlanması gerekeceğinden söz konusu istinat duvarının deplasesi işinin bu anlamda işçilik malzeme ve nakliye bedellerini kapsadığı gözetildiğinde aşırı masraf gerektirmediği, ifadan vazgeçilip tazminat istenmediği, taraflar arasındaki sözleşmesinin feshedilmediği, objektif anlamda sürekli bir ifa imkansızlığından söz edilemeyeceği, geçici ifa imkansızlığı sonrası ve yapma borcunun gereği gibi ifa edilememiş olması nedenleriyle nama ifa kapsamında yüklenicinin edimlerinin ifası için bilirkişi heyetince, toplam 130.160,00-TL avans öngörüldüğü ve parsel sınırı içerisinde inşa edilen bahçe istinat duvarının parsel sınırına çekilmesi yönünden davacıya izin ve yetki verilerek nama ifa yönünden giderim masraflarına davalının katlanması gerektiği gerekçesiyle davanın kabulü ile ... 2.Noterliğinin 28/12/2004 tarih ve 29465 yevmiye sayılı sözleşmeye konu ... ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, 43225 Ada, 2 Parsel sayılı taşınmazda, 17/06/2019 tarihli rapor ve eki krokide belirlenen, kuzey sınırında mevcut parsel sınırı içerisine inşa edilen bahçe istinat duvarının parsel sınırına çekilmesi yönünden davacıya izin ve yetki verilmesine, duvarın deplase edilmesi için; Mevcut duvarın makine ile yıkılması 11.875,00-TL, Yeni duvar için yol kotuna kadar hafriyat 10.500,00-TL, Moloz ve hafriyat nakli 19.600,00-TL, C20-C25 Hazır Beton 23.125,00-TL, Demir temini ve işçiliği 32.000,00-TL, Kalıp 25.200,00-TL, Sıva 7.000,00-TL, Harpuşta 860,00-TL olmak üzere, ... bedeli olarak belirlenen toplam 130.160,00-TL avans niteliğindeki giderim masraflarının davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.
IV. İSTİNAF
A. İstinaf Yoluna Başvuranlar
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.
B. İstinaf Sebepleri
Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; müvekkilinin kusurlu olmadığını, inşaatta önce ... Elektrik tarafından elektrik hattının yapılmış olması nedeniyle, müvekkilinin istinat duvarını olması gerektiği gibi yapamadığını, ... Elektrikten izin verilmediğini, davacının idareye karşı kamulaştırmasız el atma veya tazminat davacı açması gerektiğini, ıslah dilekçesi ile fazlaya ilişkin haklarının saklı tutulmasının hukuka aykırı olduğunu, belirlenen bedelin fahiş olduğunu belirterek, mahkeme kararının kaldırılmasını talep etmiştir.
C. Gerekçe ve Sonuç
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile dosya kapsamındaki bilgi, belge ve toplanan deliller değerlendirilerek yasal düzenlemelere uygun ve isabetli gerekçeyle karar verilmiş olduğu, ileri sürülen istinaf sebepleri dikkate alındığında mahkeme kararında usul ve esas yönünden yasaya aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V. TEMYİZ
A. Temyiz Yoluna Başvuranlar
Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
B. Temyiz Sebepleri
Davalı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürülen gerekçeler ve re'sen dikkate alınacak nedenlerle Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozularak ortadan kaldırılması ve davanın reddine karar verilmesi istemi ile temyiz yoluna başvurmuştur.
C. Gerekçe
1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme
Dava kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yerine getirilebilmesi için nama ifaya izin ve avans olarak malzeme ve işçilik giderim bedeli isteğine ilişkindir.
2. İlgili Hukuk
6098 sayılı TBK 470-486. maddeleri
3. Değerlendirme
1.Bölge adliye mahkemelerinin nihai kararlarının bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 nci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür.
2. Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre usul ve kanuna uygun olup davalı vekilince temyiz dilekçesinde ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir.
VI. KARAR
Açıklanan sebeple;
Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanunun 370 nci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,
Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,
Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,23.01.2024 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.
