Aile Konutu Üzerine İpotek Tesisi ve Bankaların Sorumluluğu
1. Aile Konutu Nedir?
Öncelikle belirtmek gerekir ki aile konutunu doğrudan tanımlayan bir hüküme Türk Medeni Kanununda rastlamamaktayız.
Ancak kanunun gerekçesinde, “eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği, yaşantısına buna göre yön verdiği, acı ve tatlı günleri içinde yaşadığı, anılarla dolu bir mekân” olarak bir tanımlama yer almaktadır.
Türk Medeni Kanunun gerekçesi dışında, aile konutuna ilişkin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 11.06.2002 tarih ve 2002/7 sayılı, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu konulu genelgenin 1/3. maddesinde de bir tanım yapılmıştır Maddede aile konutu; “eşlerin bütün yaşam faaliyetlerini gerçekleştirdiği ve düzenli yerleşim amacıyla kullandıkları mekân” olarak tanımlanmaktadır. Öğretide aile konutu ile ilgili olarak; eşlerin birlikte seçtikleri, varsa çocuklar gibi diğer aile üyeleri ile birlikte eylemli olarak yaşadıkları konut(1) , sürekli olarak barınma ihtiyacını karşılayan ve ailenin hayat merkezini oluşturan konut(2) , eşlerin yaşamsal ilişkilerinin, işlerinin ve hayatlarının odak noktası olarak seçtikleri ve eylemli olarak varsa çocuklarıyla birlikte yaşadıkları müşterek konut (3) eşlerin evlilik birliğinin devamı sırasında, ortak hayatı sürdürmenin gerektirdiği, bir yerde aile olarak birlikte oturma gereksiniminin karşılanmasında kullanılmak üzere seçtikleri, bu suretle aile hayatının merkezi haline getirdikleri, konut niteliği taşıyan yer(4) şeklinde tanımlamalar yapılmıştır.
Bu tanımlamalara uyan bir konutun aile konutu vasfında olduğunun kabulü, tapu siciline bu yönde bir şerh verilip verilmemiş olmasına bağlı değildir. Şerhin aile konutunu kurucu işlevde değil üçüncü kişilere açıklayıcı işlevde olduğu yargıtay kararlarına da konu edilmiş ve genel kabul görmüştür.
2.Aile Konutu Üzerinde Sınırlama ve Eşin Rızası
Yasa koyucu, ülkemizde aile ve ailenin toplumsal yaşamda ki önemli rolünü göz önüne alarak aile konutu vasfına haiz taşınmazlara ilişkin koruyucu, aile birliği ve yaşantısının idamesi ve devamına imkan sağlayacak bir takım tedbir ve düzenlemeler sevk etmiştir.
İnceleme konumuz olan ipotek, Türk Medeni Kanununda taşınmaz rehninin bir türü olarak düzenlenmiş olmakla beraber yöneldiği taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkını kısıtlayıcı bir işlem niteliğindedir. Dolayısıyla ipoteğin yukarıda tanımlanan aile konutu üzerinde tesis edilmesi söz konusu olduğunda emredici hüküm olarak Türk Medeni Kanunun 194. Maddesinin 1. fıkrası doğrudan uygulama alanı bulacaktır. İlgili madde, “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.” şeklindedir. İşbu düzenleme ile bu neviden işlemlere ilişkin eşlerin fiil ehliyeti kısıtlamasına tabii oldukları göz önüne alındığında ortaya, taşınmazın mülkiyet hakkı sahibi olan eşin diğer eşin açık rızasını almadan taşınmaz üzerinde ipotek tesis edemeyeceği açıkça çıkmaktadır.
Diğer eşin açık rızası alınmadan tesis edilen ipoteğin ise hukuka aykırı olarak meydana geleceği tartışmasızdır. Meğer ki lehine ipotek tesis edilecek olan tarafın bu konuyla ilgili hukuk düzeninin kendisine tanıdığı iyiniyete lehe sonuç bağlanan bir hukuki imkandan yararlanma durumu gündeme gelsin.
3. İyiniyet ve Bankaların İyiniyet Durumu
Uygulamada genellikle lehine ipotek tesis edilen taraf tacir olmakta ve özellikle ülkemizde bankalar bu yolla alacaklarını teminat altına alma yolunu sıklıkla tercih etmektedirler. Bu durum özelinde ise bankalar açısından iyiniyetin söz konusu olması her somut olayın şartlarına göre farklılık gösterecek olması bir kenara bankaların iyiniyet iddiaları dar bir çerçevede gündeme gelebilecektir. Çünkü Türk Medeni Kanunu madde 1023 de dahil iyiniyete hak tanıyan düzenlemelerin herhangi birinden dahi yararlanmak için öncelikle iyiniyetli olmak gerekir.
İyiniyet Türk Medeni Kanunun 3. Maddesinde düzenleme alanı bulmuştur. Ancak maddenin 2. Fıkrasında “Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz.” Hükmü yer almaktadır.
Bir başka açıdan, Yargıtay Büyük Genel Kurulu 1949 / 17 Esas 1951 / 1 Karar 14.02.1951 Tarihli kararında “Medeni Kanunumuzun üçüncü maddesi hükümlerince bir hakkın doğumu için kanunen iyiniyet şart kılınan hallerde onun vücudunun asıl olduğu esas kaidedir. Hilafını iddia eden taraf tabiatiyle ispat ile ödevlidir. Ancak işbu maddenin ikinci fıkrası gereğince halin icaplarına göre kendisinden beklenen ihtimamı sarf etmemiş olmasından kanunen iyiniyet iddiasında bulunamayacak kimsenin aslın hilafı olan kötüniyeti belirmiş olduğundan bu durumda esas kaide uygulanarak kötüniyetin diğer tarafa ispat ettirilmesine sebep ve vecih kalmaz.” Şeklinde hüküm tesis etmiş asıl olan iyiniyetin inceleme konumuz özelinde banka aleyhine kötüniyet karinesine dönüşeceğine işaret etmiştir.
Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2015/2-53 Esas 2016/211 Karar 02.03.2016 tarihli kararında da “Dolayısıyla tapuda aile konutu şerhi olmasa da bunu bilebilecek durumda olan veya bilen lehine hak oluşturan kişinin iyiniyetinin bulunduğunun kabul edilmesi de mümkün değildir.” ifadesi de açıkça ortaya koymaktadır ki bankaların iyiniyet iddialarını ispat yükü kendi üzerlerindedir ve karine olarak kötüniyetli kabul edileceklerdir. Ancak gerekli araştırmayı yaptıklarını buna rağmen taşınmazın aile konutu vasfını taşıdığına ilişkin bir emareye rastlamadıklarını yahut rastlamaları halinde diğer eşin açık rızası bulunduğuna ilişkin kuvvetli delilleri bulunduğunu öne sürmeleri gerekecektir.
4. Bankaların Araştırma Yükümlülüğü
Görüldüğü üzere Kanun hükümleri, Yargıtay Kararları ve doktrin görüşleri uyarınca iyiniyet ilgili hususun bilinmemesi ve bilinmesinin gerekmemesi kavramlarını içerisinde barındırmaktadır. Uygulama özelinde de lehine ipotek tesis edilen tarafın tüzel kişi tacir olması Türk Ticaret Kanunu madde 18 fıkra 2 çerçevesinde basiretli davranma yükümünü kendisine yüklemektedir. Basiretli davranma yükümü ise yine konumuz özelinde bankaya araştırma yükümlülüğü yüklemektedir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2015/2-53 Esas 2016/211 Karar 02.03.2016 tarihli kararında “ davalı banka basiretli bir tacir gibi davranarak satın alınan evin aile konutu olarak kullanılıp kullanılmadığına yönelik bir tespit yapmamıştır. Bu tespitlere rağmen aile konutu olan taşınmaz üzerinde davalı banka lehine ipotek tesis edilmiş, bu işlem sırasında davalı banka tarafından davacı eşin açık rızası alınmamıştır.” şeklinde hüküm tesis ederek bankaların bu konuda ki araştırma yükümlülüğüne işaret etmiştir.
Benzer şekilde Yargıtay 11. Hukuk Dairesi 2015/15701 Esas 2016/5514 Karar 23.05.2016 Tarihli kararında “ Bankalar tacir olup basiretli davranma yükümlülükleri uyarınca en hafif kusurlarından dahi sorumludur. Bu nedenle davalı bankanın ipotek tesisi sırasında yukarıda açıklanan yasa hükmü uyarınca ipotek tesis edilecek taşınmazın aile konutu vasfını taşıyıp taşımadığını araştırma, aile konutu niteliğindeki taşınmazlar yönünden malik olmayan eşin açık rızasını alma yükümlülüğü bulunmaktadır.” şeklinde yapmış olduğu tespitler de açıkça göstermektedir ki bankaların basiretli davranma yükümlülüğü, en hafif kusurlarından dahi sorumlu bulundukları ve ipotek tesis edilecek taşınmazlara ilişkin aile konutu vasfını araştırma yükümlülüğü sonuca göre diğer eşin açık rızasını arama ve alma yükümlülükleri vardır.
5. Sonuç
Tüm bu yükümlülüklerin ihlali neticesinde kanunun emredici hükümlerini ihlale yol açan eylem ve işlemlere diğer eşin zararına yol açacak biçimde sebebiyet veren sonrasında ise kötüniyetli şekilde icra takibine girişen ve sonuçlandıran bankaların ise bu eylem ve işlemlerinden ötürü sorumlulukları olacağı izahtan varestedir.
Mehmet Serhat Tercan
Web sitemizde yer alan bu ve benzeri bilgiler öneri, tavsiye veya hukuki mütalaa değildir. Yazarımız veya büromuz bu sitede yer alan çözümlere, bilgilere, metinlere veya yayınlara dayanılmasından, kullanılmasından hareketle zarara uğranmasından dolayı sorumluluk kabul etmez.
Kaynaklar:
(1) (AKINTÜRK, Turgut/ATEŞ KARAMAN, Derya: Türk Medeni Hukuku: Aile Hukuku, C. 2, 15. Bası, İstanbul 2013, s.121);
(2) (DOĞAN, Murat: < Medeni Kanunun Getirdiği Yeni Bir Müessese: Aile Konutu>, AÜEHFD, C. VI, Sayı 1-4, Y. 2002, s. 286);
(3) (AYAN, s. 61);
(4) (DURAL, Mustafa/ÖĞÜZ, Tufan/GÜMÜŞ, Alper: Türk Özel Hukuku C. III: Aile Hukuku, İstanbul 2005, s. 204)
-Yargıtay Büyük Genel Kurulu 1949 / 17 Esas 1951 / 1 Karar 14.02.1951 Tarihli kararı
-Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2015/2-53 Esas 2016/211 Karar 02.03.2016 tarihli kararı
-Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2015/2-53 Esas 2016/211 Karar 02.03.2016 tarihli kararı
-Yargıtay 11. Hukuk Dairesi 2015/15701 Esas 2016/5514 Karar 23.05.2016 Tarihli kararı
Aile Konutu Nedir, Aile Konutu Üzerinde Sınırlama ve Eşin Rızası, Aile konutu ipotek, aile konutu tazminat, aile konutu avukatı
