KİRA SÖZLEŞMELERİ
Kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya ondan yararlanılmasını kiracıya bıraktığı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Kira Bedeli
Kira bedeli çoğu zaman dönemsel edimler şeklinde ödenir. Sözleşmeyi sürekli kılan unsur, kiracının ifa menfaatinin zamana yayılmasını sağlayan kullandırma ve sözleşmede kararlaştırılan kullanıma elverişli bulundurma borcudur.
Kira Sözleşmesinin Konusu
Kira sözleşmesinin konusu taşınır veya taşınmaz eşyadır. Kira sözleşmesinin konusu kural olarak misli olmayan veya tüketilemeyen bir mal olmalıdır. Bir eşyanın tamamı kadar bir kısmı da kiraya verilebilir. Sözleşmenin hüküm doğurabilmesi için kira konusunun kullanımının bırakılması, kira bedelinin belirli yahut belirlenebilir olması ve tarafların anlaşması yeterlidir. Son olarak kira sözleşmesi bir geçerlilik şekline tabi değildir. Açık veya örtülü irade beyanlarına dayalı olarak, şekle tabi olmaksızın kurulabilir.
KİRA SÖZLEŞMELERİNİN SÜRESİ VE HÜKÜMLERİ
Kira sözleşmesi kararlaştırılan sürenin geçmesiyle herhangi bir bildirime gerek olmaksızın sona eriyorsa, belirli sürelidir. Bunun dışındaki diğer bütün kira sözleşmeleri belirsiz süresizdir.
Belirli süreli kiralarda süre; gün, ay, yıl olarak belirlenmiş bir zaman kesitidir. Konut ve çatılı işyerlerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.
Özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki bedellerin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Yine kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Bu hüküm depozitoyu (güvence bedeli) kapsamaz.
Kiraya verenin teslim borcu;
araya bir kimse girmeksizin, vasıtasız zilyet kılınmasını kapsar. Kiracı teslim almaktan kaçınırsa, alacaklı temerrüdüne düşer. Kiracının kiralananı teslim alma borcu yoktur, kiralanandan yararlanmasa da kira bedelini ödemek zorundadır.
Kiraya veren kiralananı teslimde temerrüde düşmüşse borçlu temerrüdü genel hükümlere göre uygulanır. Kiracının aynen ifa ve bunun yanında gecikme tazminatı isteme hakkı her zaman vardır. İfadan vazgeçip müspet zarar veya sözleşmeden dönüp menfi zarar istemesi için kiralayana mehil vermesi gerekir. Kiraya veren ifa borcunu gertirmemede kusurlu olmalıdır. Kusurlu olmadığını ispat yükü kiralayana aittir.
Kiraya verenin yan edim borçları,
kiralanlananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler olabilir. Bu yükümlülükler sözleşme ile kiracıya yükletilebilir.
Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanmakla yükümlüdür. Yan gider denince kiralananın bakımını kiralayan veya üçüncü kişi yapıyor olmalıdır. Olağan bakım giderleri, temizlik, su, ısıtma, aydınlatma gibi giderlere kiracı katlanır. Yan gider olmayan, apartman özü ile ilgili olan kalıcı tamir borcu (çatı tamiri, asansör bakımı vs.) kiracıya yükletilemez.
KİRACININ YÜKÜMLÜLÜKLERİ
Sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü kişi, kiralanan üzerinde bir ayni hakka sahip olursa, kanun gereği yeni malik kendiliğinden kira sözleşmesinin tarafı olur, yeni malik kira sözleşmesini feshedemez.
Kiracı, kira bedeli ödemekle yükümlüdür. Kira bedelinin ödendiğinin ispatı kiracıya aittir. Bunun ispatı makbuzla mümkündür. Kira bedeli kiraya verene veya temsilciye ödenmelidir. Kiraya veren malik değişmişse, kiracı iyi niyetle önceki malike ödediği kira bedeliyle borcundan kurtulur.
Kiracı aksine sözleşme veya yerel adet yoksa, kira bedelinin her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.
Kira bedelinin nerede ödeneceğine ilişkin sözleşmede düzenleme yoksa, alacaklının yerleşim yerinde ödenir.
Kiraya verenin rızası olmaksızın kiraya verenin hesabına ödeme yapılmasıyla kira bedeli ödenmiş olmaz, ifa sona ermez.
Kira bedelini taraflar serbestçe belirleyebilirler. Kira bedelinin belirlenmesinde TBK m.344 emredici hukuk normu konumundadır.
KONUSU AİLE KONUTU OLAN KİRA SÖZLEŞMESİ
Aile konutu olarak kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşin rızası olmadan kira sözleşmesini feshedemez. Kiracı olmayan eş, kiraya verene yapacağı bir bildirimle kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. TBK m.349 uyarınca rıza “açık olarak” somut fesih veya fesih bildirimi için verilebilir. Kiracı eşe önceden verilmiş soyut ve genel bir rıza geçerli değildir. Rıza fesihten önce, fesih sırasında veya fesihten sonra verilebilir. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa (hastalık,gaiplik) veya eşin rızası haklı sebebe dayanmazsa, diğer eş hakimden duruma müdahale etmesini talep edebilir.
TBK m.349/f3’e göre kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır. Oysa İBK’da bu hükmün lafzı şöyledir: “İster kira sözleşmesinin tarafı olsun ister olmasın mutlaka her iki eşe de fesih bildirimi tebliğ edilmesi zorunludur, tebliğ her iki eşe yapılmazsa fesih bildirimi batıldır.”
TAHLİYE DAVASI VE SONUÇLARI
Tahliye davası ile kira sözleşmesinin sona erdirilmesi sadece konut ve çatılı işyeri kiralarında mümkündür. Dava kiraya veren veya kiracıdan kaynaklı sebeplerle açılabilir. Dava hem yenilik
doğuran bir hüküm hem de sona eren kira sözleşmesinin konusunun iadesi nedeniyle de bir eda hükmü niteliği taşır.
Yargıtay’a göre tahliye kararını kesinleştiği tarihten itibaren kiraya veren kiracıdan haksız işgal tazminatı (ecrimisil) isteyebilir. Tahliye davası açma sebepleri kanunda sayılan sebepler dışında kiracı aleyhine değiştirilemez.
Örneğin; kiraya veren TBK m.350/f1’de sayılanlar dışında kira sözleşmesine diğer bir akrabasının konut veya işyeri ihtiyacıyla tahliye davası açamaz ve 1 aylık dava açma süreleri, yasadan doğan haller dışında (TBK m.353) uzatılamaz.
Kiraya veren en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.
KİRAYA VEREN KAYNAKLI TAHLİYE SEBEPLERİ
a) Konut Gereksinimi Sebebiyle Tahliye (TBK m.350/f1)
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler İÇİN konut gereksinimi bulunmalıdır. Söz konusu ihtiyaç gerçek ve samimi olmalıdır. Konut ihtiyacı tahliye davasının sonuna kadar devam etmelidir. Tüzel kişilerin konut gereksinimi sebebiyle tahliye davası
açılamaz.
Dava kendisinin, altsoy veya üstsoyunun veya kardeşlerinin konut ihtiyacı için açılabilir. İşyeri gereksinimi sebebiyle açılacak tahliye davasının koşulları da benzerdir.
b) Taşınmazın Yeniden İnşası veya İmarı Amacıyla Tahliye (TBK m.350/f2)
Kiralananın inşası veya imarı amacıyla esaslı bir tamir, genişletme veya değiştirme gerekli olmalıdır. Örnek olarak; binanın deprem nedeniyle kısmen yıkılması verilebilir. İmardan kasıt, kiralananın daha kullanışlı, elverişli, iyi konuma sokulmasıdır. Kiralananın başka bir amaçla kullanılacak olması veya kiracıya tek başına kullanamayacak şekilde yeniden yapılması veya tadili imar kastının dışındadır. Örneğin; iki dükkanın duvarda kapı açılarak birleştirilmesinde imar kastı
yoktur. Ufak tefek değişiklikler esaslı tamir sayılmaz. Yargıtay uygulaması, imar kastının varlığının ispatı veya diğer husuların ispatında belediyece onanmış yapı ruhsatının veya tasdikli avan projenin dava açılırken veya dava sırasında ibrazını gerekli görmektedir.
Tahliye davası belirli süreli sözleşmelerde, kira süresinin sonundan, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde yapılabilir.
c) Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye (TBK m.351)
Bu dava, kural olarak konut ve çatılı işyeri kirası konusu tapulu ya da tapusuz taşınmazın sonradan
iktisap edene tanınmıştır. Dava, kendisinin, karısının, altsoyu, üstsoyu veya kardeşlerinin konut ve işyeri gereksinimi sebebiyle
açılmış olmalıdır. İktisap eden bir ay içinde (iktisap tarihinden itibaren) yazılı bildirimde bulunarak kiracıyı iktisaptan
ve tahliye etme iradesinden haberdar etmelidir.
Tahliye davası belirli süreli sözleşmelerde, kira süresinin sonundan, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde yapılabilir.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİNİN DOĞURDUĞU HÜKÜMLER
Kira sözleşmesi sona erdiğinde, kiracının iade borcu doğar. Kiralanan ne şekilde teslim alınmışsa, o şekilde teslim edilmelidir. Yargıtay kiracının evi boşalttığını ihtarla bildirmesini yeterli görmeyip, aynı zamanda anahtarın kiraya verene teslimini istemektedir.
Kiracı, kiralananı ilk haline nazaran daha kötü durumda teslim ederse, kiraya veren muayene ve ihbar külfetlerini yerine getirmişse, kusurlu kiracıdan TBK m.112 uyarınca tazminat isteyebilir. Tazmini istenen zarar müspet zarar (örneğin; kiralananda yıpranma, kiralananın yeniden kiraya verilememesi
sebebiyle uğranılan zarar vs) kalemleridir.
Sözleşmeye aykırı kullanımdan doğacak zararlar dışında, kiracıya başkaca tazminat yükletilemez. Buna ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
Kiralananın sözleşmede öngörülen şekilde kullanılması sebebiyle kiralananın uğradığı bozulma ve eksilmeler bu tazminatın dışındadır. Zira bunun karşılığı olarak kira bedeli ödenmiştir. Örneğin; duvarlarda kalorifer isi ve olağan kullanıma bağlı meydana gelen kararma gibi yıpranmalar kiracıdan
talep edilemez.
İade ve tazminat talebi TBK m.146 uyarınca 10 yıllık zamanaşımına tabidir.
Kiracı ancak kiraya verenin yazılı rızası ile kiralananda yenileme ve değişiklik yapabilir. Buradaki yazılı şekil geçerlilik değil ispat şeklidir.
Yenileme ve değişikliğe rıza gösteren kiraya veren, kiracıdan sözleşmenin sona ermesiyle birlikte, kiralananın eski haline getirilmesini isteyemez. Kiracı, aksine bir yazılı anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artış alacağının karşılığını isteyemez. Kanun koyucu bu hükümle, kiracının sebepsiz zenginleşme veya şartları varsa gerçek vekaletsiz iş görme hükümlerine dayalı kiraya verene yönelik taleplerinin önünü kapamıştır.
Ancak doktrin, kiraya verenle kiracı arasında yazılı anlaşma mevcut olmasa bile, kiracının kiraya veren için artık zenginleştirme oluşturan söz konusu değişiklik ve yeniliklerin kiraya verenden sebepsiz zenginleşme talebinde bulunmasını savunmaktadır.
Web sitemizde yer alan bu ve benzeri bilgiler öneri, tavsiye veya hukuki mütalaa değildir. Yazarımız veya büromuz bu sitede yer alan çözümlere, bilgilere, metinlere veya yayınlara dayanılmasından, kullanılmasından hareketle zarara uğranmasından dolayı sorumluluk kabul etmez.
Kira Sözleşmeleri, Kiracı Hakları, Kiraya veren tahliye, kira Sözleşmesi, kiralayanın hakları, konut kirası davası, kiracı tahliye davası, kira avukat bağdat caddesi
