Yeni Malikin İhtiyaç Sebebiyle Kiralananı Tahliye Hakkı
Bilindiği üzere konut ve çatılı işyeri kiralarında 6 aydan uzun süreli düzenlenmiş belirli süreli veya belirsiz süreli kira kontratlarında dar anlamda kira ilişkisi kiraya veren tarafından 10 yıllık uzama süresinin sonunda sona erdirilebilmektedir. İşbu 10 yıllık dönemin dolmasından evvel ancak kanunda sınırlı sayıda sayılmış fesih sebeplerinden birine dayanılarak sözleşme sona erdirilebilmektedir.
Söz konusu düzenleme ile bir ayni hak olarak nitelendirilen mülkiyet hakkının karşısında nispi bir hak teşkil eden sözleşmesel hakkın çatışması gündeme gelmekte ve kiracıya yani nispi hak sahibine öncelik tanınmaktadır. Kanun koyucu, kiraya veren karşısında zayıf konumda bulunan kiracıyı koruma güdüsüyle hareket ederek mülkiyet hakkından kaynaklı hakları ve sözleşme serbestisi prensibini bu alanda kiraya veren aleyhine emredici hükümler sevk ederek sınırlandırmıştır.
Bu anlamda hali hazırda kiracısı bulunan taşınmazı edinen yeni malikin sözleşmenin halefi olacağı yani sözleşmeye doğrudan taraf haline geleceği ve kiracının haklarını kira sözleşmesinin şartları minvalinde ihlal edemeyeceği kiracının da sözleşmede sevk edilmiş bulunan hükümlere aynı şekilde yeni malike karşı da riayet etmesi gerektiği düzenlenme altına alınmıştır. Ancak hemen burada belirtmek gerekir ki yeni malikin kira sözleşmesini akdetmiş bulunan eski malikten farklı olarak dayanabileceği bir hüküm Türk Borçlar Kanunun 351. maddesinde düzenleme alanı bulmuştur.
Yeni malikin gereksinimi başlıklı Türk Borçlar Kanunun 351. Maddesi;
“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.”
“Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”
Görüldüğü üzere maddede kanun koyucu taşınmazı edinen yeni malike anayasal bir hak olan mülkiyet hakkının öncelenmesi amacıyla iki seçimlik hak tanımıştır. Aslında yeni malike tanınan haklardan yalnızca 1. fıkrada düzenlenmiş bulunan hak yeni malike özel olarak tanınmış bir hak olarak nitelendirilebilir. Keza 2. fıkrada sevk edilen düzenleme zaten ihtiyaç sebebiyle tahliye olarak TBK md 350’de eski malike tanınmış bir haktı ve taşınmazın el değiştirmesi ile sözleşmenin tarafı haline gelen yeni malikin kendiliğinden kazandığı bir haktı. Dolayısıyla yalnız birinci fıkra çerçevesinde yeni malike eski malikten farklı ve öncelik tanıyan bir düzenleme sevk edilmiştir.
Sonuç olarak;
351. maddenin 1. fıkrasını irdelemek gerekirse yeni malikin kendisinin, eşinin, alt ve üstsoyunun ve bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin edinilen taşınmazda konut veya işyeri ihtiyacı olması ve bu taşınmazı bu amaçla satın almış bulunması halinde taşınmazı edinme tarihinden itibaren 1 ay içerisinde karşı tarafa yeni durumu ve ilgili ihtiyacı bildirir şekilde yazılı bir bilgilendirmede bulunmuş olması icap etmektedir.
Bu yazılı bildirim gerekliliği yerleşik Yargıtay içtihatları ve kanunun lafzından hareketle hak düşürücü nitelikte bulunduğu için 1 ay içerisinde gerekli bilgilendirmeyi kiracıya yapmamış bulunan yeni malik artık kendisine tanınmış bu nitelikteki haktan yararlanma hakkını kaybecektir.
Yeni malikin ihtaratta diğer gereksinimleri sağladıktan sonra kiracıya 6 aylık bir süre tanıması ve ihtiyaç sebebiyle taşınmazın tahliyesini talep etmesi gerekmektedir. İhtarın süresinde ulaşmasına müteakip taşınmazın el değiştirmesi tarihinden itibaren 6 aylık süre sonunda eğer kiracı tarafından tahliye gerçekleştirilmemişse yeni malikin izleyeceği yol ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açmak olacaktır. Bu safhadan sonra önem arz eden husus ise taşınmaza olan ihtiyacın gerçek, samimi ve zaruri olmasıdır.
Web sitemizde yer alan bu ve benzeri bilgiler öneri, tavsiye veya hukuki mütalaa değildir. Yazarımız veya büromuz bu sitede yer alan çözümlere, bilgilere, metinlere veya yayınlara dayanılmasından, kullanılmasından hareketle zarara uğranmasından dolayı sorumluluk kabul etmez.
Mehmet Serhat Tercan
Kira Tahliye Avukatı, kiracı tahliye avukat, yeni alınan konut kiracı tahliyesi, yeni ev satın aldım kiracı tahliye, Bağdat caddesi kira avukat
